לא שוק אחד: מה מספרים סגירת סניפים, מניות הטכנולוגיה ועסקאות היד השנייה על הנדל״ן עכשיו

הסימן המעניין ביותר בשוק הנדל״ן כרגע הוא לא תנועה חדה אחת למעלה או למטה, אלא דווקא הפיצול. באותו רצף כותרות אפשר לראות את וול סטריט חוזרת להתלהב מענקיות הטכנולוגיה, לקרוא שישראל צפויה להישאר מוקד חזק בתחום הסייבר גם בשנים הקרובות, ובו בזמן לגלות שריג’ס סגרה ארבעה סניפים לאחר שבעלי נכסים לא הסכימו למודל חלוקת הרווחים שלה. זו לא בהכרח סתירה. להפך, נדמה שזה בדיוק המצב החדש: ההון נמשך לטכנולוגיה, אבל הנדל״ן מבקש ודאות, תזרים ושליטה.

מי שמחפש כותרת אחת שתסביר את השוק כולו, כנראה יתקשה למצוא אותה. מגדלי משרדים, חללי עבודה גמישים, דירות יד שנייה בפריפריה ודירות באזורי ביקוש, כל אחד מהתחומים האלה פועל כרגע לפי היגיון מעט שונה. לכן השאלה כבר אינה רק אם הנדל״ן עולה או יורד, אלא איפה נמצא הכוח, מי נושא בסיכון, ואילו מודלים עסקיים כבר אינם מובנים מאליהם.

חללי העבודה כבר לא נמכרים על בסיס גמישות בלבד

המקרה של ריג’ס בולט לא רק בגלל מספר הסניפים שנסגרו, אלא משום שהוא חושף שינוי עמוק יותר. במשך שנים חברות חללי עבודה נשענו על הבטחה פשוטה: לשוכרים הן הציעו כניסה מהירה, חוזים קצרים ושירותים נלווים; לבעלי נכסים הן מכרו תפוסה, תנועה ותחושה של מוצר עדכני. בתקופה פחות יציבה, זה כבר לא תמיד מספיק. בעלי נכסים רוצים פחות הבטחות ויותר יכולת לצפות את ההכנסה.

ברגע שהמשא ומתן עובר למודל של חלוקת רווחים, גם השאלה המרכזית משתנה. זה כבר לא רק כמה שוכר מוכן לשלם למ”ר. השאלה היא מי סופג חודשים חלשים, מי חשוף לתנודתיות בביקוש, ועד כמה בעל הנכס מוכן להיות שותף בפועל לעסק תפעולי. עבור חלק מהמשכירים, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה יחסית ועלויות מימון שעדיין מורגשות, זו דרישה כבדה מדי.

במילים פשוטות, שוק המשרדים לא נחלש באותה צורה בכל מקום, אבל הנכונות לקחת סיכון הצטמצמה. בניין איכותי, במיקום טוב, עם שוכרים יציבים, עדיין יכול לעורר עניין. מנגד, מודלים שנשענים על אופטימיות, על קצב צמיחה או על צריכה משתנה של שטחים, נבחנים עכשיו בקשיחות גדולה יותר.

הבורסה אוהבת טכנולוגיה, אבל המשרדים לא מגיבים אוטומטית

העליות האחרונות במדדי המניות בארה״ב, לצד הדוחות החזקים של ענקיות הטכנולוגיה, מחזירות לשוק את התחושה שהמגזר שוב מושך הון. גם ההערכה שלפיה ישראל תישאר מוקד משמעותי בתחום הסייבר מחזקת את הסיפור המקומי: יש כאן תעשייה שלא נעלמת, וייתכן שגם הביקוש לעובדים, למרכזי פיתוח ולמשרדים איכותיים לא יתאדה.

ובכל זאת, כדאי לעצור לפני שמשרטטים קו ישר בין מניה שעולה לבין צורך מיידי בעוד קומות משרדים. השנים האחרונות הראו שחברות טכנולוגיה יודעות לצמוח, להתייעל ולהרוויח גם בלי להתרחב פיזית באותו קצב. הן שוכרות אחרת, בוחנות מחדש את השטח שהן צריכות, מרכזות צוותים, ולעתים מבקשות סטנדרט גבוה יותר על פחות מטרים. שוק ההון מתגמל צמיחה ורווחיות. שוק הנדל״ן המניב, לעומת זאת, מסתכל על חוזים, על תקופות התחייבות ועל איכות השוכר.

לכן, חדשות טובות לטכנולוגיה אינן חדשות רעות לנדל״ן, אבל הן גם לא מנוע אוטומטי לגאות. הן עשויות לחזק אזורים מסוימים, בעיקר כאלה שמושכים חברות סייבר, תוכנה ושירותים עסקיים. במתחמים כאלה ייתכן שנראה ביקוש מדויק יותר לנכסים איכותיים, עם תחבורה טובה, מפרט עדכני וניהול מקצועי. זה כבר שונה מאוד מההנחה הישנה שכל משרד בתל אביב או בהרצליה יתמלא מעצמו.

גם בשוק המגורים אין שפה אחת

הפיצול לא נעצר במשרדים. הוא בולט גם בדיווחים על עסקאות יד שנייה. עצם העובדה שאפשר עדיין למצוא דירת ארבעה חדרים בפחות ממיליון שקל במקום אחד, ובאותו זמן לראות מחירים שונים לגמרי בעיר מבוקשת במרכז, מזכירה עד כמה המונח “שוק הדיור” עלול להטעות. אין מחיר אחד, וגם לא מגמה אחת שפועלת באופן זהה בכל הארץ.

בפריפריה, המחיר הנומינלי הנמוך יותר עדיין משאיר חלק מהעסקאות בטווח אפשרי עבור משקי בית מסוימים, אבל הוא לא מספר את כל הסיפור. צריך להביא בחשבון תעסוקה, תחבורה, מוסדות חינוך, קצב הפיתוח של השכונה ורמת הנזילות של הנכס אם יידרשו למכור בעתיד. במרכז התמונה שונה: הכניסה יקרה בהרבה, ולעתים הקונים לא רוכשים רק דירה, אלא גם נגישות לשוק עבודה רחב יותר ולשירותים עירוניים שמצמצמים אי ודאות.

זו נקודה חשובה גם למשקיעים וגם לרוכשים למגורים. פערים גדולים במחירי העסקאות עלולים לייצר תחושת “מציאה” או “בועה” בלי בדיקה מקומית מספקת. דירה במחיר נמוך מאוד אינה בהכרח הזדמנות, כשם שמחיר גבוה אינו בהכרח ניתוק מהמציאות. כל שוק עירוני נשען על שילוב אחר של ביקוש, היצע וציפיות.

מה בעצם השתנה לאחרונה

אם מנסים לזקק את הרגע הנוכחי, אפשר לזהות שלושה שינויים מרכזיים:

• הכסף נעשה בררן יותר. גם כשהסנטימנט בשווקים הפיננסיים משתפר, בעלי נכסים, מממנים ושוכרים מחפשים רמת ודאות גבוהה יותר.
• האיכות קיבלה משקל גדול יותר מהכמות. במשרדים זה מתבטא בהעדפה לנכסים טובים ולשוכרים חזקים. במגורים, בבדיקה מדוקדקת יותר של מיקום, נגישות ופוטנציאל השכונה.
• מודלים עסקיים שפעם נראו כמעט מובנים מאליהם נפתחים מחדש. חללי עבודה, חלוקת סיכונים בין משכיר למפעיל, ואפילו הדרך שבה חברות שוכרות שטח, כבר לא נשענים על אותן הנחות שלפני כמה שנים.

מה המשמעות עבור ענף הנדל״ן המקומי

מבחינת יזמים, בעלי נכסים ומי שעוקב אחרי הענף, המשמעות אינה בהכרח פסימית. שוק מפוצל אינו בהכרח שוק חלש. לפעמים זה פשוט שוק בוגר יותר, שבו כל תת-תחום נבחן לפי הביצועים שלו ולא לפי האווירה הכללית. זו סביבה פחות נוחה למי שבנה על מומנטום, אך לעתים בריאה יותר עבור מי שמחזיק נכס איכותי או בוחן עסקה בזהירות.

גם הקשר בין עולם ההייטק לנדל״ן הישראלי נעשה מדויק יותר. אם ישראל אכן תשמור על משקל משמעותי בסייבר ובטכנולוגיה, סביר שהדבר יתמוך בחלק ממוקדי התעסוקה ובחלק ממחירי הנדל״ן שסביבם. ובכל זאת, התמיכה הזו לא תתחלק באופן שווה בכל השוק. יהיו אזורים וחברות שייהנו יותר, ואחרים שיגלו שהזיקה להייטק לבדה כבר אינה מספיקה.

השורה התחתונה של השבועות האחרונים די פשוטה: הנדל״ן כבר לא נע כמקשה אחת, ולכן גם אי אפשר לקרוא אותו דרך נוסחה כללית אחת. מניות טכנולוגיה יכולות לטפס, תחום הסייבר יכול לשדר עוצמה, ובכל זאת בעל נכס יעדיף חוזה שמרני יותר, ומפעיל חללי עבודה ייסוג מסניפים שאינם מתיישבים עם מודל הסיכון החדש. במגורים אפשר לראות עסקאות שנראות זולות מאוד לצד שווקים קשיחים בהרבה. מי שמנסה להבין את הענף דרך כותרת אחת, מפספס את העיקר. לפחות כרגע, התמונה היא של שוק שמתחלק לתת-שווקים, וכל אחד מהם פועל לפי הסיפור שלו.