הבעיה החדשה של שוק הדיור: המדינה כבר לא רק מסבסדת דירות, היא מעצבת מחירים מקומיים

הסיפור הגדול של שוק הדיור כבר לא מתחיל רק בריבית, במחסור בהיצע או בקצב התחלות הבנייה. הוא מתחיל במפה. לא במפה הארצית המוכרת, של מרכז מול פריפריה, אלא בזו המפורטת יותר, שבה כמעט כל שכונה פועלת לפי היגיון אחר: במקום אחד יש גל של דירות מסובסדות שנמכרות הלאה, במקום אחר מנסים לממן פיצוי לתושבים דרך שיווק קרקע, ובמקום שלישי התחדשות עירונית קמה או נופלת על פערי שווי בין כמה רחובות סמוכים.

ארבעת הסיפורים שעלו בימים האחרונים, מלוד וכפר שלם ועד רמת השרון, אינם עוסקים רק בנדל”ן. הם מתארים מעבר ממדיניות דיור כללית יחסית למעין הנדסה של שווקים מקומיים. לפעמים זה פותר בעיה ישנה. לפעמים נולדת בדרך בעיה חדשה.

כשהגרלה הופכת למסלול רווח

התופעה הבולטת ביותר נוגעת לדירות המוזלות. זוכים רוכשים דירה בהנחה משמעותית בעיר חלשה יחסית, ממתינים עד תום תקופת החסימה, ואז מוכרים ברווח גדול. כך נוצר אפקט כפול: מבחינת משק הבית, זו יכולה להיות קפיצת הון של ממש. מבחינת השוק המקומי, נכנס בבת אחת מלאי דירות שמגיע ממסלול מסובסד, ולא בהכרח מביקוש טבעי של תושבי העיר.

כאן מתחיל העיוות. בערים שבהן היקף השוק קטן יחסית, תוספת מרוכזת של דירות למכירה בתוך זמן קצר עשויה ללחוץ את המחירים כלפי מטה, או לפחות לעצור עליות שהיו אמורות לתמוך בפרויקטים חדשים. עבור רוכש מהצד זה אולי נשמע חיובי. עבור יזם שבוחן פינוי בינוי, זו עלולה להיות פגיעה ישירה במודל הכלכלי.

התחדשות עירונית, במיוחד במקומות שבהם ערכי הקרקע אינם גבוהים במיוחד, נשענת על מרווחים צרים. אם המחיר הצפוי של דירה חדשה נשחק, גם היכולת לממן את הריסת המבנים הישנים, פיצוי הדיירים, הוצאות המימון ועלויות הבנייה נעשית שברירית יותר. במילים אחרות, תוכנית שנועדה להקל על רכישת דירה עלולה, בעקיפין, להחליש את אחד ממנועי ההיצע החשובים של השנים הקרובות.

המדינה מסבסדת, ואז מסבסדת שוב

במקרים כאלה, התגובה המתבקשת מצד המדינה היא הוספת סיוע להתחדשות עירונית במתחמים חלשים יותר. מבחינה תקציבית זה רגע מעניין: קודם ניתנת הנחה לרוכשים, אחר כך ההשפעה המקומית מקשה על פרויקטים, ולבסוף נדרש סבסוד נוסף כדי שהפרויקטים ייצאו לדרך בכל זאת.

זה לא בהכרח מהלך שגוי. יש אזורים שבהם בלי התערבות ציבורית ממילא לא יקרה הרבה. אבל התמונה הרחבה ברורה יותר: הממשלה כבר לא רק מנסה להגדיל היצע או להסיר חסמים. היא נדרשת גם לטפל בתופעות הלוואי של מדיניות קודמת, ולעתים באותה זירה ממש.

מבחינה כלכלית, נוצר כאן שוק דיור שפחות ופחות נקבע רק לפי ביקוש והיצע חופשיים, ויותר לפי רצף של מנגנוני תיקון. התוצאה עלולה להיות תנודתיות לא אחידה, לא רק בין ערים אלא גם בין שכונות באותה עיר.

כפר שלם מציג שאלה אחרת: מי נהנה מהערך שנוצר

אם בלוד ובערים דומות הדיון הוא על השפעת דירות מסובסדות על מחירי השוק, בכפר שלם השאלה שונה: מי מקבל את הערך שנוצר כאשר קרקע יקרה במרכז עוברת פיתוח מואץ. הצעת החוק שמקדמת הכנסת מבקשת להסדיר מנגנון פיצוי אחיד, זכויות במקרקעין וסיוע בשכר דירה, כשהמימון אמור להגיע משיווק הקרקעות ליזמים.

זה כבר מודל אחר של מעורבות מדינתית. לא סבסוד של הקנייה, אלא חלוקה מחדש של התמורה הצפויה מהקרקע. גם כאן המשמעות רחבה מהסיפור המקומי. במקום שבו הקרקע שווה הרבה, המדינה יכולה, לפחות על הנייר, לממן מתוך ההשבחה גם פיצוי, גם פינוי וגם קידום של הפרויקט. זה מנגנון שנשען על עוצמת השוק, לא על חולשתו.

ודווקא ההשוואה לערים חלשות יותר מחדדת את הפער. במרכז, הקרקע לעתים מממנת את הפתרון. בפריפריה או בשווקים חלשים, אותו פתרון דורש תקציב חיצוני. לכן השאלה האמיתית איננה רק אם התחדשות עירונית מתקדמת, אלא באילו מקומות היא מסוגלת לממן את עצמה, ובאילו מקומות היא נעשית בפועל למדיניות רווחה מרחבית.

רמת השרון מזכירה שלא הכול נכנס למחיר למ”ר

שתי הכתבות על רמת השרון מוסיפות שכבה חשובה לדיון. מצד אחד, זו עיר מבוקשת עם תוכניות ענק, הסכם גג והתחדשות נרחבת. מצד אחר, יש בה רחוב או מקטע עירוני שהתמחור בו היה לאורך השנים חריג, ולעתים גם מבלבל, ביחס לתדמית הכוללת של העיר. זו המחשה טובה לכך שגם באזור ביקוש שנראה אחיד על פניו, הערך הנדל”ני נוצר משילוב של תכנון, היסטוריה מקומית, שימושי קרקע ישנים, סטטוס תכנוני ולעתים גם חריגות עבר.

הטענה שלפיה קל יותר למכור וילה יקרה מאוד מאשר דירה במחיר ביניים נשמעת תחילה כמעט אנקדוטלית. בפועל, היא חושפת פיצול נוסף בשוק. לא כל פלחי הביקוש מגיבים באותה צורה. יש אזורים ומוצרים שנהנים עדיין מקונים חזקים, ולעומתם דירות שמחירן תלוי הרבה יותר במימון, בתחרות ובתחושת התמורה.

וכשעיר כמו רמת השרון עומדת בפני גידול מתוכנן בקנה מידה גדול, השאלה איננה רק כמה יחידות דיור יתווספו. לא פחות חשוב להבין איך ייראה מדרג המחירים הפנימי שלה. פרויקטים חדשים, פינוי מחנות, התחדשות בשכונות ותיקות ושיווקי ענק משנים את מבנה העיר עוד לפני שהם משנים בפועל את מספר הדירות.

מה בעצם השתנה בשוק

אם צריך לנסח את השינוי במשפט אחד, אפשר לומר כך: שוק הדיור בישראל נעשה בעת ובעונה אחת גם מקומי יותר וגם מדינתי יותר.

• מקומי יותר, משום שכבר קשה להבין מחירים לפי העיר בלבד. לעתים צריך לרדת לרמת השכונה, המתחם, ואפילו למקור ההיצע שנכנס לשוק.

• מדינתי יותר, משום שהתערבויות כמו הגרלות, פיצויים, הסכמי גג וסובסידיות להתחדשות אינן רק הרקע הרגולטורי. הן עצמן חלק ממנגנון התמחור.

• מורכב יותר, משום שמדיניות אחת יכולה לסייע לקבוצה מסוימת בטווח הקצר, ובמקביל לשנות את הכדאיות של פרויקט אחר בטווח הארוך.

למי שמנסה להבין לאן הולך השוק, זו נקודה קריטית. פחות נכון היום לדבר על “מחירי הדיור בישראל” כמקשה אחת. נכון יותר לדבר על כמה שווקים שפועלים במקביל: שוקי יוקרה, שוקי התחדשות, שווקים מסובסדים, מתחמים של פיצוי והסדרה, ושכונות שנמצאות באמצע המעבר בין כל העולמות האלה.

האתגר הבא: לתאם בין הכלים

הקושי המרכזי בשנים הקרובות לא יהיה רק להוסיף היצע, אלא גם לוודא שכלי המדיניות לא יפעלו זה נגד זה. דירות מוזלות, למשל, צריכות להיבחן לא רק לפי מספר הזוכים, אלא גם לפי ההשפעה שלהן על שוק המכירה העתידי באזור. התחדשות עירונית לא יכולה להישען על אותן הנחות כלכליות בלוד, בירושלים, בתל אביב וברמת השרון. ומנגנוני פיצוי כמו זה שמוצע בכפר שלם ימשיכו לעורר שאלות על חלוקת הערך בין המדינה, היזמים והתושבים.

סביר שלא תהיה כאן נוסחה אחת שמתאימה לכל מקום. שוק הדיור מפוצל מדי בשביל פתרון אחיד. לכן גם הדיון הציבורי יצטרך להיות פחות כללי ויותר גיאוגרפי: לא רק כמה לבנות, אלא איפה, באיזה מודל, ועל חשבון איזה איזון מקומי.

בסופו של דבר, זה אולי השינוי המרכזי. הנדל”ן בישראל כבר אינו רק סיפור של מחסור. הוא עוסק גם בתכנון, בחלוקת ערך ובתופעות לוואי של מדיניות. מי שמסתכל רק על המחיר הממוצע למ”ר, מחמיץ חלק גדול ממה שמניע כיום את השוק.