בנדל״ן היוקרה כבר לא מדברים רק על נוף: כך המלחמה משנה את המשוואה

בשוק היוקרה המקומי, השינוי המסקרן ביותר כרגע לא נוגע לעיצוב המטבח או לגודל הסוויטה. הוא מתחיל דווקא בשאלה הרבה פחות נוצצת: איפה נמצא המרחב המוגן, מה רמתו, וכמה מהר אפשר להגיע אליו. כשזירות נפילה במרכז תל אביב שבות לכותרות, ובמקביל מתחדד הדיון הציבורי סביב אוכלוסיות בלי מיגון נגיש, גם בקצה העליון של השוק בוחנים מחדש דברים שעד לא מזמן נחשבו מובנים מאליהם.

זה לא אומר ששוק היוקרה נעצר. ממש לא. מי שמחפש נכסים במגדלים חדשים, פנטהאוזים עירוניים או בתים פרטיים במיקומים חזקים, עדיין פועל. אבל משהו בסדר העדיפויות השתנה. המיגון כבר אינו הערה טכנית בשולי המפרט, אלא רכיב שיכול להשפיע על תחושת הערך, על קצב קבלת ההחלטות, ולעיתים גם על המרחק בין המחיר המבוקש למחיר שבפועל אפשר לקבל.

ממ״ד כבר לא נתפס כתוספת, אלא כתנאי בסיס

במשך שנים, שיווק של נדל״ן יוקרה נשען על נרטיב מוכר של איכות חיים: נוף פתוח, פרטיות, חניה, מפרט ומיקום. כעת נכנס למשוואה מדד אחר, ישיר בהרבה. לא רק אם יש ממ״ד, אלא עד כמה הוא נוח לשימוש, נגיש מכל חלקי הבית, מתאים למשפחה, ולפעמים גם אם הוא מרגיש כמו חדר של ממש ולא כמו פתרון מאולתר.

הפער הזה בולט במיוחד בנכסי יוקרה ותיקים. יש בניינים מבוקשים מאוד בצפון הישן של תל אביב, בירושלים הוותיקה או בשכונות יוקרתיות של צמודי קרקע, שבהם הנכס עצמו מרשים, אבל המענה המיגוני חלקי, משותף או מסורבל. בימי שגרה זו עשויה להיראות כמו פשרה סבירה. בתקופה של התרעות תכופות, אותה פשרה נראית אחרת לגמרי.

במילים פשוטות, חלק מהפרמיה ששולמה בעבר על כתובת, על ארכיטקטורה או על ההיסטוריה של הנכס, נבחן היום מחדש מול רכיב פונקציונלי מאוד. בשוק העליון, שבו הקונים לרוב פחות לחוצים, השינוי הזה לא בהכרח מייצר ירידות חדות ומיידיות. הוא כן מחדד את הסינון.

גם בעלי הון בוחנים עכשיו נזילות

המקורות הכלכליים מהימים האחרונים ממחישים עד כמה הסביבה השתנתה במהירות: אי ודאות סביב העימות עם איראן, תנודתיות בשוקי ההון, סימני שאלה בנוגע לריבית ולאינפלציה, ותחושה כללית שהתחזיות של תחילת השנה כבר אינן רלוונטיות. כל אלה לא נשארים בבורסה. הם מחלחלים גם לנדל״ן, ובייחוד לפלח היוקרה, שבו חלק משמעותי מהרוכשים ומהמשקיעים מגיע עם הון שמושפע ישירות מהשווקים.

כשהכסף הפיננסי נעשה עצבני יותר, גם התנהגות הרוכשים משתנה. לא בהכרח משום שחסר כסף, אלא משום שהעדפה לנזילות מתחזקת. מי שלפני כמה חודשים היה מוכן לסגור עסקה יקרה מתוך תחושת ביטחון כללית, עשוי עכשיו לבקש עוד זמן, לנהל משא ומתן קשוח יותר, או להעדיף נכס שיהיה קל יותר למכור בעתיד. בשוק היוקרה זו נקודה רגישה במיוחד, משום שנכסים יקרים מאוד תמיד פחות נזילים לעומת דירות סטנדרטיות. בתקופות של אי ודאות, החיסרון הזה נעשה בולט יותר.

לכן, נכסים חריגים מדי עלולים להיפגע ראשונים. בית מרהיב אבל מותאם מאוד לטעם אישי, דירה עצומה עם תכנון לא שגרתי, או מיקום אקסקלוסיבי אך פחות נוח, כל אלה עשויים לעורר יותר סקרנות ופחות הצעות ממשיות. לעומת זאת, נכסי יוקרה

המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ ביטוחי, שיווק פנסיוני או המלצה לפעולה. לפני קבלת החלטה כדאי לבדוק את הנתונים האישיים ולקבל ייעוץ מתאים.