ברמ”י מסתמן כיוון חדש: פחות גמישות לתוכניות, יותר דגש על שליטה בקרקע

לא כל תפנית בשוק הנדל”ן מתחילה באתרי בנייה. לפעמים היא מתחילה דווקא במסדרונות רשות מקרקעי ישראל, שם נקבע מי מנהל את הקרקע, איך מאשרים מהלכים תכנוניים, ועד כמה המדינה מוכנה להתגמש מול יזמים ורשויות מקומיות. בשבועות האחרונים הצטברו שתי התפתחויות שמצביעות לאותו כיוון: המאבק סביב מינוי המנכ”ל הבא של רמ”י, ובמקביל העמדה התקיפה של הרשות נגד תוכנית התחדשות עירונית בנשר, בטענה שהיא עלולה לפגוע ברווחים עתידיים מהקרקע.

כל אחת מהפרשות עומדת בפני עצמה. ובכל זאת, כשמחברים ביניהן מתקבלת תמונה רחבה יותר. רמ”י נראית כיום פחות כגוף שתפקידו רק לשחרר קרקעות ולקדם תוכניות, ויותר כשחקן שמבקש להחזיק חזק יותר בכוחו הכלכלי והתכנוני. זה לא שינוי שאין לו תקדים, אבל נדמה שהטון נעשה חד ומוצהר יותר.

המאבק על הכיסא הוא גם מאבק על מדיניות

הדיון סביב מינוי מנכ”ל רמ”י הגיע לכותרות בשל המתח בין המלצת ועדת האיתור לבין הסתייגויות שנשמעו ביחס לכיוון המשפטי והניהולי. אלא שמאחורי השאלה הפרסונלית מסתתר עניין רחב בהרבה. מי שיעמוד בראש הרשות לא יעסוק רק בניהול שוטף. תהיה לו השפעה על היחס להתחדשות עירונית, על שיווקי קרקע, על הסכמות מול רשויות מקומיות, וגם על נקודת האיזון בין הגדלת היצע לבין מקסום ערך הקרקע עבור המדינה.

בישראל, שבה חלק ניכר מהקרקע מנוהל בידי המדינה, מנכ”ל רמ”י הוא לא עוד בעל תפקיד טכני. מדובר בתפקיד שמשפיע בפועל על קצב הפיתוח של שכונות, על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים, ולעיתים גם על עצם השאלה אם תוכנית תתקדם או תישלח לעוד סבב תיקונים. לכן המחלוקת סביב המינוי איננה רק פוליטית או פרוצדורלית. היא נוגעת לסוג הרשות שהמדינה רוצה לראות: רשות שמאיצה תהליכים, או רשות שבוחנת שוב ושוב אם ויתור בהווה יבוא על חשבון הכנסות בעתיד.

נשר כמקרה מבחן: כשהתחדשות עירונית פוגשת את ערך הקרקע

ההתנגדות של רמ”י לתוכנית התחדשות עירונית בנשר חידדה את הדילמה הזו בצורה כמעט חריגה. לפי הדיווח, הרשות ביקשה לבטל את התוכנית משום שהיא עלולה לפגוע ברווחים עתידיים. זו כבר לא טענה שמתמקדת רק בתכנון, בצפיפות או בתשתיות. היא נוגעת ישירות לליבה הכלכלית של הקרקע.

וזה בדיוק מה שהופך את המקרה הזה למשמעותי. התחדשות עירונית מוצגת בדרך כלל ככלי ציבורי: חידוש שכונות ותיקות, מיגון מבנים, תוספת דירות ושיפור המרחב העירוני. אבל מבחינת רמ”י, בייחוד במקומות שבהם למדינה יש זכויות או אינטרס קרקעי משמעותי, כל תוכנית כזו נבחנת גם דרך עדשה פיננסית. אם תוכנית מסוימת קובעת כבר היום מסגרת שמצמצמת את האפשרות להפיק בעתיד ערך גבוה יותר מאותה קרקע, הרשות עשויה לראות בכך הפסד.

הנקודה הזאת לא תמיד עומדת במרכז הדיון הציבורי. רוב השיח על התחדשות עירונית נע בין דיירים, יזמים, שמאים ורשויות תכנון. אלא שבמקרה של רמ”י יש עוד שחקן, בעל כוח חריג ולעיתים גם תמריץ שונה. עירייה עשויה לרצות לקדם במהירות פרויקט שיחזק שכונה. רשות מקומית תבחן צורכי אוכלוסייה ותשתיות. רמ”י, לעומת זאת, בוחנת גם את התמורה למדינה כבעלת הקרקע או כמנהלת שלה.

מה בעצם השתנה לאחרונה

החידוש איננו בעצם קיומם של שיקולים כלכליים ברמ”י. הם היו שם גם קודם. מה שנראה שונה כעת הוא הנכונות להבליט אותם באופן מפורש, גם אם הדבר מוביל לעימות עם תוכניות שנכללות תחת הכותרת של התחדשות עירונית, תחום שנהנה בדרך כלל מלגיטימציה ציבורית רחבה.

במילים פשוטות, אם בעבר היה אפשר לחשוב שהשאלה המרכזית היא איך מקדמים עוד פרויקטים, עכשיו מתחדדת שאלה אחרת: באילו תנאים המדינה מוכנה לקדם אותם. זו הבחנה מהותית. היא יכולה להשפיע על מהירות התכנון, על עלויות הייזום, על אורך המשא ומתן בין גופים ציבוריים, וגם על רמת אי הוודאות בשטח.

וכשהמגמה הזו מתחברת למאבק על זהות המנכ”ל, מתקבלת תמונה רחבה יותר של רשות שמבקשת לחזק את שליטתה בנקודות ההכרעה. לא רק מי מאשר, אלא גם לפי איזה היגיון מתקבל האישור.

המשמעות ליזמים, לרשויות ולדיירים

מבחינת יזמים, קו תקיף יותר מצד רמ”י הוא תזכורת לכך שגם בפרויקטים שנראים סגורים יחסית, יש רכיב מדינתי שיכול לשנות את המשוואה. תוכנית שנראית סבירה ואף מתבקשת ברמה העירונית, לא בהכרח תתקבל על דעת הרשות אם היא תסבור שנוצר ויתור מוקדם מדי על ערך עתידי.

עבור הרשויות המקומיות, זהו איתות אחר: גם כשיש רצון לקדם מתחם מסוים במהירות, ייתכן שיידרש תיאום עמוק יותר עם רמ”י כבר בשלבים מוקדמים. אחרת, החיכוך עלול להופיע מאוחר מדי, אחרי שכבר הושקעו זמן ומשאבים.

ולגבי דיירים ובעלי דירות בשכונות המיועדות להתחדשות, המשמעות פחות ישירה אבל עדיין חשובה. ככל שיש יותר גורמים עם אינטרסים שונים, כך התהליך נוטה להסתבך. זה לא אומר שכל פרויקט ייעצר, וגם לא שכל התנגדות של רמ”י תתקבל. אבל כן עולה מכך שהתחדשות עירונית אינה רק שאלה של הסכמות בבניין או של רווחיות יזמית. לפעמים היא תלויה גם בשאלה אם מבחינת המדינה נכון, כלכלית ואסטרטגית, לקדם את המהלך במתכונת שהוצעה.

האם זה טוב לשוק

אין כאן תשובה פשוטה. מצד אחד, אפשר לטעון שרשות שמנהלת משאב ציבורי יקר צריכה להיזהר מהחלטות שמקבעות לקרקע ערך נמוך מדי. במובן הזה, בדיקה קפדנית איננה בהכרח בעיה. המדינה אמורה לשמור על אינטרס ציבורי, ולא כל קיצור דרך תכנוני משרת אותו.

מן הצד השני, כשהזהירות הופכת לעוד שכבת חסמים, שוק הנדל”ן משלם על כך מחיר. עיכובים ממושכים, חוסר עקביות בין גופים ציבוריים וקושי לצפות את עמדת הרשות פוגעים ביכולת לתכנן קדימה. בשוק שגם כך מתמודד עם רגולציה מסועפת, כל תוספת של אי ודאות מגדילה את המרחק בין תוכנית על הנייר לבין פרויקט שמבשיל בפועל.

הקושי אינו נוגע רק להיקף ההתערבות של רמ”י, אלא גם למסר שהיא משדרת. אם השוק מבין שהרשות נעה לכיוון שמרני יותר, שחקנים שונים יתאימו את עצמם. יזמים ידרשו מרווחי ביטחון גדולים יותר, רשויות ינסו להקדים תיאומים, ותוכניות מסוימות עשויות להפוך לפחות אטרקטיביות כבר בשלב מוקדם.

שלוש נקודות שכדאי לעקוב אחריהן

• זהות מנכ”ל רמ”י והקו המקצועי שיביא עמו. מעבר לשם עצמו, יהיה חשוב לראות אם ההנהלה החדשה מאמצת מדיניות עקבית של קשיחות כלכלית.

• היחס לפרויקטי התחדשות עירונית במקומות שבהם למדינה יש אינטרס קרקעי מובהק. נשר עשויה להתברר כתקדים, אך לא בהכרח כמקרה האחרון.

• היכולת של מוסדות התכנון והרשויות המקומיות לייצר ודאות מול רמ”י בשלב מוקדם יותר, לפני שתוכניות מגיעות לנקודת עימות.

השורה התחתונה של הרגע הזה

שוק הנדל”ן הישראלי רגיל להתמקד בריבית, בהיצע הדירות ובקצב התחלות הבנייה. אלה כמובן משתנים מרכזיים. ובכל זאת, לפעמים הכיוון נקבע במקום שמקבל פחות תשומת לב: בדרך שבה המדינה עצמה מגדירה את תפקידה כבעלת הקרקע הגדולה במשק.

שתי ההתפתחויות האחרונות סביב רמ”י, כשלעצמן, עדיין לא מוכיחות מהפך מלא. מוקדם לקבוע שמדובר במדיניות סגורה ויציבה, ובוודאי שעוד ייתכנו תיקונים, פשרות ואיזונים. אבל הן כן מצביעות על מגמה שכדאי להתייחס אליה ברצינות: רשות מקרקעי ישראל מבקשת להיות לא רק גוף מאשר, אלא שחקן שמציב גבולות ברורים יותר לשימוש בקרקע, במיוחד כשהיא מזהה פגיעה עתידית בערך הכלכלי שלה.

אם זה אכן הכיוון, הדיון בנדל”ן בישראל יצטרך להתרחב. פחות שאלות רק על מספר הדירות שייבנו, ויותר שאלות על מי קובע את כללי המשחק בדרך לשם.

המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. בכל מקרה פרטני כדאי לבחון את העובדות והמסמכים מול איש מקצוע מתאים.