כשעלויות המימון לוחצות, הבנייה הירוקה הופכת לסעיף הראשון במחלוקת

הוויכוח על בנייה ירוקה בירושלים אינו מתנהל רק במישור האידיאולוגי. הוא מתחיל במספרים. בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם המרווחים נשחקים ממילא בין עלויות מימון, ביצוע, דיירים ותכנון, כל דרישה נוספת מקבלת משקל כבד במיוחד. לכן הניסיון של יזמים לקצץ או לרכך את תקני הבנייה הירוקה בירושלים אינו עוד מחלוקת רגולטורית שגרתית. הוא משקף לחץ עמוק יותר שפועל בשוק.

בירושלים הלחץ הזה בולט במיוחד. זו עיר עם טופוגרפיה מורכבת, רגולציה צפופה, רגישות תכנונית גבוהה ועלויות ביצוע שלא מעט יזמים מגדירים כמכבידות גם בימים רגילים. כשמוסיפים לכך את ההתייקרות המתמשכת של האשראי לענף, מתקבלת תמונה ברורה: סעיפים שעד לא מזמן נתפסו כחלק מהסטנדרט המבוקש נבחנים עכשיו מחדש דרך שורת הרווח.

למה דווקא הבנייה הירוקה עומדת במרכז

דרישות של בנייה ירוקה נשמעות לפעמים כמו שכבה נוספת של איכות, כמעט דקורטיבית. בפועל, הן נוגעות כמעט בכל רכיב של הפרויקט: מעטפת, הצללה, בידוד, מערכות לחיסכון באנרגיה, ניהול מים, חומרים, אוורור, תאורה, ולעיתים גם תכנון השטחים המשותפים. כל אחד מהסעיפים האלה עלול להוסיף עלויות של תכנון, ביצוע, פיקוח ותיאום.

מנקודת המבט של יזם שכבר מתמודד עם אי ודאות תכנונית ומימונית, זהו סעיף שקל יחסית להציג כגמיש. לא מפני שאין לו ערך, אלא משום שהתועלת ממנו לא תמיד נמדדת בשלב שבו הפרויקט ממומן ונבנה. החיסכון העתידי בחשמל, שיפור הנוחות התרמית או הפחתת עלויות התחזוקה מורגשים מאוחר יותר, אצל הדיירים ולעיתים אצל ועד הבית, ולא בהכרח בגיליון האקסל של היזם.

כאן נוצר העימות. העירייה ומוסדות התכנון רואים בבנייה ירוקה כלי ליצירת עיר עמידה יותר, נוחה יותר וחסכונית יותר לאורך זמן. חלק מהיזמים טוענים, מנגד, שבמצב הנוכחי הדרישות האלה הפכו לעומס נוסף על פרויקטים שממילא מתקשים להיסגר כלכלית. במילים פשוטות, הצד הציבורי מסתכל עשר ועשרים שנה קדימה. הצד היזמי נבחן לפי היכולת להוציא את הפרויקט לדרך עכשיו.

ירושלים אינה רק זירת מבחן, אלא מקרה קצה

מה שקורה בירושלים עשוי ללמד גם על ערים אחרות, אבל בעיר הבירה המתח חד יותר. מלאי הקרקע מוגבל, המרקמים הוותיקים מחייבים פתרונות מורכבים, והליכי התחדשות עירונית נוטים להתארך. פרויקט שמתחיל עם הנחות מסוימות לגבי עלויות מימון, חומרים ולוחות זמנים עלול לגלות בתוך זמן קצר שהמודל כולו השתנה.

ברקע נמצאת גם סביבת הריבית. גם אם קיימת בשוק ציפייה להקלה מסוימת בהמשך, העלויות שנצברו בשנים האחרונות כבר השפיעו על אופן קבלת ההחלטות. יזם אינו מתמחר רק את הריבית של היום, אלא גם את חוסר הוודאות. במצב כזה, כל רכיב שאינו נתפס כחיוני להיתר או לשיווק הדירות עלול להיכנס לרשימת הקיצוצים.

בנקודה הזאת ירושלים כבר אינה רק סיפור מקומי. אם דווקא בפרויקטים של התחדשות, שאמורים לשפר את איכות המגורים בעיר הוותיקה, מתחילים לוותר על סטנדרטים סביבתיים, ייתכן שזהו סימן לכך שהאיזון בין איכות לתקציב יצא ממקומו.

האם בנייה ירוקה באמת מייקרת כל פרויקט

לא בהכרח, ובוודאי לא באותה מידה. כאן כדאי להיזהר מהכללות. יש פרויקטים שבהם תכנון נכון מראש מצמצם חלק מהתוספת. יש גם מקרים שבהם חלק מהדרישות מתגלגלות לחיסכון תפעולי עתידי או לשיפור מסוים באטרקטיביות של הדירות. ובכל זאת, בפרויקט התחדשות עירונית, במיוחד כזה שנדרש להתמודד עם מספר גדול של אילוצים במגרש קיים, התוספת עשויה להיות מורגשת מאוד.

הקושי הוא שלא כל רכיבי הבנייה הירוקה דומים זה לזה. יש צעדים שמייצרים יחס טוב בין עלות לתועלת, כמו תכנון הצללה, אוורור ופתרונות מעטפת מסוימים. לצד אלה יש דרישות שמכבידות יותר דרך תיעוד, יועצים, בדיקות והתאמות. לכן הדיון האמיתי אינו אם להיות ירוקים או לא, אלא אילו דרישות יוצרות ערך ממשי במבנה ירושלמי צפוף, ואילו סעיפים הפכו בפועל לסימון וי.

מה הוויכוח הזה חושף על השוק

• ההתחדשות העירונית נעשתה רגישה יותר לכל שינוי בעלויות, גם כשהוא נראה שולי על הנייר.

  

• יזמים מנסים לנהל סיכונים באמצעות צמצום דרישות תכנון, ולא רק דרך משא ומתן על זכויות בנייה.

• הרשויות נדרשות לבחור בין עמידה עקרונית בסטנדרט לבין הרצון שלא לעכב פרויקטים בעיר שסובלת ממחסור בהיצע.

• הדיירים, שבשמם מתבצעת ההתחדשות, אינם תמיד במרכז הדיון, אף שהם אלה שיחיו עם התוצאה לאורך שנים.

הסכנה שבקיצוץ רוחבי

לכאורה, הקלה בדרישות יכולה לעזור לפרויקטים לצאת לדרך. במקרים מסוימים זה אולי נכון. אבל קיצוץ רוחבי יוצר בעיה כפולה. ראשית, הוא עלול לפגוע באיכות הבניין החדש דווקא במקום שבו הציבור מצפה לשדרוג ממשי לעומת המצב הישן. שנית, הוא עלול לעודד חשיבה קצרת טווח מדי: לחסוך בשלב ההקמה, ולהעביר חלק מהעלות לשנים הבאות באמצעות צריכת אנרגיה גבוהה יותר, תחזוקה פחות יעילה או נוחות מגורים נמוכה יותר.

אם התחדשות עירונית מוצגת כפתרון ארוך טווח לרקמה עירונית מתיישנת, קשה להתייחס לבנייה ירוקה כאל תוספת קוסמטית בלבד. בבניינים צפופים, בערים חמות יחסית, שאלות של בידוד, תאורה, הצללה ואוורור אינן מותרות. הן חלק מאיכות החיים היומיומית.

מן העבר השני, גם התעלמות ממצוקת היזמים לא תפתור את הבעיה. פרויקט שאינו כלכלי לא יהפוך לירוק יותר, אלא פשוט ייתקע. וכשפרויקטים נתקעים, גם הדיירים הוותיקים, גם העיר וגם שוק הדיור משלמים את המחיר.

איפה כנראה יעבור הקו בשנים הקרובות

סביר שהשיח יזוז מהשאלה האם לקצץ אל השאלה מה לתעדף. במקום ויכוח כולל על עצם החובה לבנות ירוק, צפויים יותר מאבקים על עומק התקן, על מדרגות היישום ועל התאמה מקומית. בירושלים, למשל, אפשר לצפות לדרישה מחודשת להבחין בין פרויקטים פשוטים יחסית לבין מתחמים מורכבים במיוחד, ובין סעיפים שמייצרים תרומה ברורה לדייר לבין כאלה שעלותם גבוהה ביחס להשפעתם.

ייתכן שגם הרשויות יבינו שהקשחת דרישות בשוק לחוץ עלולה לדחוף חלק מהיזמים לבקש הקלות רחבות יותר, או להימנע מהגשת פרויקטים גבוליים. מנגד, אם הרף ירד מהר מדי, יהיה קשה מאוד להעלות אותו מחדש. תקן שהופך להמלצה מאבד חלק ניכר מכוחו.

לכן השאלה המרכזית אינה רק כמה עולה לבנות ירוק, אלא גם מי נושא בעלות ומי נהנה מהתועלת. כל עוד הפער הזה אינו מטופל, החיכוך יחזור. אפשר לראות בכך עימות נקודתי בירושלים, אבל בפועל מדובר בוויכוח רחב יותר על דמותה של ההתחדשות העירונית בישראל: האם היא נמדדת רק ביכולת לייצר עוד יחידות דיור, או גם באיכות החיים שהן אמורות לספק.

בינתיים, עצם העובדה שהבנייה הירוקה הפכה לאחד הסעיפים הראשונים למיקוח אומרת משהו לא נוח על מצב השוק. כשהכסף מתייקר, הרכיבים ארוכי הטווח הם הראשונים להיחלש. מבחינה עסקית זו אולי תגובה צפויה. ברמה העירונית, זה כבר מחייב דיון מדויק יותר, עם פחות סיסמאות ועם בחינה מפוכחת של מה באמת חיוני לבניין טוב בעיר צפופה, יקרה ומתחדשת.

המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ ביטוחי, שיווק פנסיוני או המלצה לפעולה. לפני קבלת החלטה כדאי לבדוק את הנתונים האישיים ולקבל ייעוץ מתאים.