עשור עד טופס 4: מה מלמד המקרה של ב.ס.ר שרונה על קבוצות רכישה גדולות

טופס 4 שניתן לפרויקט ב.ס.ר שרונה בלב תל אביב מסמן אמנם את סיומו של פרויקט יוקרתי, אבל קשה לראות בו רק נקודת סיום חגיגית. הוא גם מזכיר, באופן חד למדי, שמיקום מעולה ותכנון מרשים לא פותרים כשלים ניהוליים. לכל היותר, לפעמים הם דוחים את החשיפה שלהם. הסיפור של הפרויקט הזה, שהשתרע על פני יותר מעשור והתחיל כקבוצת רכישה שאפתנית, ממחיש היטב עד כמה המרחק בין רעיון יזמי נוצץ לבין ביצוע בפועל עלול להיות יקר, ממושך ושוחק.

הפרויקט שוכן ברחוב ארניה אוסוולדו, מדרום לשרונה מרקט, וכולל שלושה מגדלים בני כ-40 קומות, מאות דירות, שטחי מסחר ותעסוקה, מבנים לשימור ומבני ציבור. על הנייר זו נראתה כמו אחת מעסקאות הדגל של תל אביב. בפועל, עם השנים היא הפכה כמעט למקרה בוחן פומבי של הסיכונים הגלומים בקבוצות רכישה גדולות, במיוחד כשהן פועלות בהיקף חריג וללא משמעת פיננסית מספקת.

הקושי לא היה רק המחיר, אלא היכולת לעמוד בו

כששווקה הקרקע באמצע העשור הקודם, הקבוצה שזכתה בהציעה סכום חריג ביחס לנקודת הפתיחה של המכרז. בדיעבד אפשר לומר שמחירי הקרקע והדירות המשיכו לעלות, ולכן ייתכן שגם הצעה גבוהה במיוחד הייתה יכולה להיראות סבירה. אבל זו תמונה חלקית בלבד. בנדל”ן, ובוודאי בפרויקט מורכב בלב תל אביב, השאלה אינה רק מה יהיה שווי הקרקע בעתיד. לא פחות חשוב לשאול אם מי שרכש אותה יודע לממן, לנהל, לתאם ולהחזיק מעמד לאורך הדרך.

כאן נמצא כנראה הלקח המרכזי. מחיר גבוה, כשלעצמו, אינו גזר דין. גם שוק עולה לא בהכרח מציל פרויקט. אם מבנה העסקה רגיש מדי לעיכובים, אם חלק מהמשתתפים אינם ערוכים לדרישות הון נוספות, ואם אין מעטפת ניהולית חזקה שיודעת להתמודד עם חריגות, גם זעזוע לא גדול במיוחד עלול להתפתח למשבר מתמשך.

קבוצת רכישה אינה קיצור דרך

במשך שנים שווקו קבוצות רכישה כחלופה אטרקטיבית לרכישת דירה מקבלן. הרעיון, לפחות על פני השטח, נשמע פשוט: קבוצת רוכשים מתאגדת, רוכשת קרקע ומקימה פרויקט, לעיתים מתוך ציפייה לחסוך את העלויות היזמיות. אלא שהחיסכון האפשרי, גם כשהוא אכן מתממש, מגיע יחד עם העברת סיכונים מהיזם אל חברי הקבוצה עצמם.

זו נקודה שלא תמיד קיבלה את המשקל הראוי. רוכש דירה מקבלן מתמודד אמנם עם סיכוני שוק, ריבית ולוחות זמנים, אבל בעסקה רגילה יש גורם יזמי שנושא בחלק משמעותי מהאחריות הביצועית והפיננסית. בקבוצת רכישה, לעומת זאת, המשתתפים הם למעשה חלק מהיזם. המשמעות היא חשיפה גדולה יותר לשינויים בתקציב, לבעיות מימון, למחלוקות פנימיות, לתביעות, ולעיתים גם לדרישה להזרים הון נוסף כאשר התוכנית המקורית כבר אינה מתיישבת עם המציאות.

זה כמובן לא אומר שכל קבוצת רכישה נועדה להסתבך. יש גם פרויקטים שהתנהלו היטב והושלמו באופן תקין. ובכל זאת, ככל שהפרויקט גדול יותר, יקר יותר ומורכב יותר מבחינה תכנונית, כך גובר הצורך במנגנון מקצועי, מנוסה ושמרני. בלי זה, גם פרויקט שנמצא באחת הנקודות החזקות בעיר עלול להיגרר לשנים ארוכות של אי ודאות.

כשהניהול נחלש, הבעיה מתפשטת לכל המערכת

לפי הפרסומים לאורך השנים, בפרויקט הזה התגלו כשלים ניהוליים וכלכליים, לצד מחלוקות חריפות בין חברי הקבוצה לבין המארגנים. הוגשו תביעות, חלק מהחברים לא עמדו בתשלומים, ונוצר גירעון משמעותי. משם, הפרויקט כבר לא התמודד רק עם בטון, היתרים וביצוע. הוא החל להתמודד עם המשקל של הבעיות שיצר לעצמו.

בפרויקטים גדולים, תקלה כמעט אף פעם לא נשארת מקומית. משתתפים שלא משלמים פוגעים בתזרים. תזרים חלש מאט את קצב הביצוע. עיכוב בביצוע מגדיל את עלויות המימון. עלויות המימון לוחצות על התקציב כולו. אחר כך מגיע סבב נוסף של דרישות כספיות, והוא מכביד עוד יותר על מי שלא נערכו לכך מראש. כך נבנה מעגל שקשה מאוד לעצור.

המקרה הזה מדגיש עד כמה שלושה רכיבים הם קריטיים: בדיקת היתכנות שמרנית, ניהול מקצועי שאינו נשען רק על שיווק, ויכולת אמיתית להתמודד עם תרחישים לא נוחים. לא התסריט האופטימי הוא זה שקובע, אלא השאלה מה קורה אם הביצוע מתארך, אם הריבית משתנה, אם חלק מהרוכשים פורשים או אם הקבלן מתעכב.

יוקרה לא מבטיחה יציבות

יש נטייה להניח שפרויקט יוקרה במרכז תל אביב נהנה כמעט מחסינות. הרי הביקוש חזק, הקרקע נדירה, והנכס הסופי צפוי להיות יקר מאוד. אלא שיוקרה אינה ביטוח. לפעמים היא אפילו מגדילה את רמת הסיכון, משום שהיא דוחפת עסקאות לקצה העליון של התמחור ומגבירה את הרגישות לכל חריגה מהתכנון המקורי.

בפרויקט מסוג זה, כל החלטה מתורגמת לסכומים גבוהים. כל חודש של עיכוב מורגש היטב. כל שינוי בתכנון או בביצוע מתגלגל במהירות להיקפים כספיים ניכרים. כשמוסיפים לכך מבנים לשימור, שימושים מעורבים, היקף בנייה רחב וריבוי בעלי עניין, מתקבלת מערכת מורכבת במיוחד. במצב כזה לא די להאמין בפרויקט. צריך לנהל אותו היטב, בדיוק גבוה, ובעקביות לאורך זמן.

הפרויקט חולץ, אבל הזמן שעלה בדרך לא נעלם

בסופו של דבר הפרויקט הושלם, בין השאר לאחר כניסתו של גורם חזק יותר שסייע להוציא אותו מהמבוי הסתום. עבור מי שהמתינו שנים לדירה או לסוף תקופה ממושכת של חוסר ודאות, זו כמובן התפתחות חשובה. ובכל זאת, העובדה שהפרויקט הגיע לקו הסיום אינה מוחקת את המחיר שנצבר בדרך.

בפרויקטים כאלה, העלות האמיתית עבור חברי הקבוצה אינה מסתכמת במחיר הראשוני או אפילו בתוספות הישירות שנדרשו בהמשך. יש גם מחיר לזמן, להוצאות המימון, ללחץ המשפטי, לאי הבהירות התכנונית ולעיכוב הממושך באכלוס. אלה לא תמיד הנתונים שמופיעים בכותרת השיווקית בתחילת הדרך, אבל בפועל יש להם השפעה ניכרת על התוצאה הסופית.

לכן, כשמסתכלים בדיעבד על פרויקט שרונה, קשה להסתפק באמירה ש”בסוף זה הסתדר”. מבחינת ניתוח שוק, השאלה המעניינת יותר היא מה קרה בדרך ומדוע. והתשובה, ככל הנראה, קשורה פחות לאטרקטיביות של המיקום ויותר לאופן שבו נבנה ונוהל המנגנון שסביב העסקה.

ומה זה אומר על השוק כיום

הסיפור הזה רלוונטי במיוחד בתקופה שבה שוק הנדל”ן מתמודד עם ריבית גבוהה יחסית, תנאי מימון הדוקים יותר ורוכשים זהירים יותר. אם בעבר שוק מהיר ועולה הצליח לעיתים לטשטש חולשות מבניות, כיום קשה הרבה יותר להניח שתנופת מחירים תפתור בעיות. המשמעות ברורה: מודלים עם מרווח ביטחון קטן, ובייחוד פרויקטים שבהם הרוכשים עצמם נושאים בסיכונים היזמיים, נבחנים כעת בקפדנות רבה יותר.

גם מי ששוקל בעתיד להצטרף לקבוצת רכישה לא חייב לגזור מכך מסקנה אוטומטית בעד או נגד. כן חשוב להבין שהבדיקה צריכה להיות רחבה יותר ממחיר היעד ומההדמיה. כדאי לבחון מי מנהל את הפרויקט, מה הניסיון שלו בפרויקטים דומים, כיצד בנוי המימון, אילו מנגנוני בקרה קיימים, ומה אמור לקרות אם העלויות חורגות מהתחזית. בחלק מהמקרים, יש מקום גם לבדיקה מקצועית פרטנית לפני קבלת החלטה.

האכלוס שאושר כעת סוגר פרק ארוך במיוחד בפרויקט אחד, אבל במובן רחב יותר הוא גם מחזיר למרכז הדיון שאלה ישנה על שוק המגורים בישראל. לא פעם, הבעיה האמיתית אינה אם יש ביקוש, אלא מי יודע להפוך אותו לביצוע מסודר. במקרה של ב.ס.ר שרונה, הכתובת הייתה מצוינת. הדרך אליה היא זו שהפכה לסיפור.