לא רק משכנתאות: כך בנק לאומי מעמיק את האחיזה שלו בשרשרת המימון של הנדל״ן

הסיפור כאן גדול יותר מעסקה אחת של 100 מיליון שקל. מה שמסתמן הוא מהלך רחב יותר, שבו בנק לאומי והגופים שפועלים סביבו מנסים לתפוס עוד ועוד נקודות לאורך מסלול המימון של יזם נדל״ן. לא רק משכנתה לרוכש דירה, ולא רק ליווי בנקאי קלאסי לפרויקט, אלא גם השקעה הונית בחברת מגורים ואשראי שעד לא מזמן נחשב כמעט בלעדי לשחקנים חוץ־בנקאיים. כשמניחים את כל החלקים זה לצד זה, מתקבלת תמונה ברורה למדי של שינוי.

מצד אחד, לאומי נהנה לאורך שנים מענף נדל״ן ששימש עבורו מנוע רווח משמעותי. מצד שני, הסביבה השתנתה והפכה מורכבת יותר. הרגולציה הידקה את הפיקוח על חלק ממבצעי המימון, שוק המגורים כבר פחות פשוט מבעבר, והדוחות משקפים עלייה מסוימת בלחצים אצל חלק מהלווים, גם במשכנתאות וגם בקרב יזמים וקבלני ביצוע. בתוך המציאות הזאת, לאומי לא נסוג. הוא משנה היערכות.

מה בעצם השתנה

בשנים קודמות הבנקים התמקדו בעיקר בשני אזורים מוכרים: אשראי לדיור למשקי בית וליווי לפרויקטים. כעת נראה שלאומי מבקש להיכנס גם לשטחי הביניים, שבהם הכסף יקר יותר ובדרך כלל גם הסיכון גבוה יותר. הדוגמה הבולטת היא הכוונה להרחיב פעילות של הלוואות להשלמת הון עצמי ליזמים, מהלך שמציב אותו ישירות מול חברות האשראי החוץ־בנקאיות שבנו לעצמן שם נישה רווחית.

בפשטות, זו שכבה רגישה במבנה המימון של פרויקט. יזם שצריך הון כדי להשלים את דרישות הבנק המלווה פנה לא פעם לגוף חוץ־בנקאי, בדרך כלל בתמחור גבוה יחסית. כניסה של בנק גדול לזירה הזאת אינה רק הוספת מוצר למדף. היא משנה את מאזן הכוחות, במחיר, בזמינות וגם ביכולת של יזם לרכז יותר פתרונות תחת קבוצה פיננסית אחת.

העסקה עם רייק לא עומדת לבדה

ההשקעה של לאומי פרטנרס בחברת המגורים של אספן גרופ, לפי שווי של כ-625 מיליון שקל, יחד עם מסגרת אשראי נוספת, לא נראית כמו אירוע נקודתי. היא מרמזת שהקבוצה הבנקאית מוכנה להתקרב יותר לליבת הפעילות היזמית עצמה. לא רק להעמיד מימון מול בטוחות, אלא גם להשתתף בשכבת הסיכון העסקית באמצעות החזקת מניות, ובמקביל להעמיד אשראי.

זה כבר הבדל מהותי. מלווה בכיר מתמקד קודם כל ביכולת ההחזר, בקצב המכירות, בבטוחות ובעמידה באבני דרך. משקיע הוני בוחן גם את איכות הצבר, את פוטנציאל ההתרחבות, את השווי העתידי ואת תיאבון הצמיחה. כשאותה קבוצה עושה גם את זה וגם את זה, נפתחת בפניה גישה רחבה בהרבה לענף. מבחינתה, זה עשוי לייצר מנוע הכנסה מגוון יותר. מבחינת השוק, הגבול בין מימון להשקעה נעשה מעט פחות חד.

למה דווקא עכשיו

העיתוי, כך נראה, אינו מקרי. המגבלות הרגולטוריות על מבצעי מימון לרוכשי דירות צמצמו חלק מהמרחב המסחרי שהיה לבנקים בקצה הקמעונאי. במקביל, ענף הנדל״ן נכנס לתקופה שבה לא כל פרויקט מתקדם באותה קלות. קצב המכירות נעשה רגיש יותר, עלויות המימון נותרו גבוהות יחסית, ויזמים וקבלנים מסוימים מתמודדים עם לחץ תזרימי. במצב כזה, מי שמזהה צורך במימון משלים גם מבין שיש שם ביקוש.

מבחינת בנק גדול, יש כאן גם היגיון עסקי פשוט. אם תחום אחד מאבד חלק מהתנופה, מחפשים מוקדי רווח אחרים בתוך אותו אקוסיסטם. במקום להתרחק מענף שמייצר יותר סימני שאלה, לאומי בוחר, לפחות לפי המהלכים האחרונים, להעמיק את הנוכחות שלו בתוכו. זו לא בהכרח הגישה השמרנית ביותר, אבל היא משתלבת היטב בחיפוש אחר מנועי צמיחה חדשים.

מה זה עושה לחברות החוץ־בנקאיות

עד עכשיו, לחלק מהגופים החוץ־בנקאיים היה יתרון ברור למדי. הם הסכימו להיכנס לעסקאות שהבנקים נמנעו מהן, גבו ריבית גבוהה יותר והציעו גמישות מבנית. אם לאומי אכן יפתח פעילות ייעודית רחבה בתחום השלמת ההון העצמי, היתרון הזה עשוי להישחק לפחות בחלק מהמקרים.

זה לא אומר שהשחקנים החוץ־בנקאיים נעלמים. הם עדיין עשויים להיות מהירים יותר, גמישים יותר, ולעתים גם מוכנים לקחת סיכון שבנק יעדיף שלא לקחת. אבל כניסה של שחקן בנקאי גדול יכולה ללחוץ את המחירים, להעלות את רמת התחרות ולהחזיר לתוך המערכת הבנקאית עסקאות שבעבר כמעט הועברו אוטומטית החוצה.

ומה זה אומר על רמת הסיכון

כאן כדאי להיזהר ממסקנות חדות מדי. הבנקים בישראל נכנסו לתקופה הזאת מעמדה יציבה יחסית, והמקורות מצביעים על כך שאין איום מיידי על היציבות שלהם. ובכל זאת, יש פער ברור בין אשראי בכיר ומוכר לבין חשיפה לשכבות מסוכנות יותר של הענף. ככל שבנק מתקרב יותר ליזמות עצמה, כך הוא נחשף יותר לשיבושים במכירות, לעיכובים בפרויקטים ולשחיקה בשווי, גם אם פוטנציאל התשואה משתנה בהתאם.

הדבר נכון במיוחד בשוק שבו לא כל החברות דומות זו לזו. יש יזמים עם מאזן חזק, מלאי איכותי ויכולת ביצוע מוכחת. אחרים נשענים יותר על סביבה פיננסית נדיבה ופחות על כרית הון עבה. לכן, כשגוף פיננסי גדול מרחיב פעילות בתקופה כזאת, השאלה אינה רק כמה כסף יוזרם, אלא גם לפי אילו קריטריונים, באיזה תמחור ועד כמה נשמרת משמעת החיתום.

גם בתוך לאומי יש כאן סיפור אסטרטגי

לאומי פרטנרס ביצעה בשנים האחרונות גל השקעות מהיר במגוון תחומים, מה שעורר בשוק גם תהיות לגבי קצב הביצוע ורמת המיקוד. על הרקע הזה, המהלכים האחרונים בנדל״ן בולטים במיוחד, משום שכאן לפחות אפשר לזהות היגיון עסקי קשיח יותר. זה תחום שהבנק מכיר לעומק, עם תשתית מידע, בסיס לקוחות, מערכי ניהול סיכון וממשקים שוטפים.

במילים אחרות, אם כבר להתרחב, נדל״ן אינו בהכרח שטח זר למערכת. ועדיין, השילוב בין השקעות הוניות לבין אשראי בשלבים שונים של הפרויקט מחייב זהירות בניהול אינטרסים, תמחור וסיכונים. ככל שלקבוצה יש יותר כובעים מול אותו ענף, כך גדלה החשיבות של גבולות ברורים בין סוגי הפעילות.

לאן זה עשוי להוביל

הכיוון שמסתמן הוא של קונסולידציה פיננסית סביב יזמי נדל״ן: פחות נקודות מגע עם גופים נפרדים, ויותר פתרונות תחת מעטפת אחת. עבור חלק מהיזמים זה עשוי להיות נוח יותר, ולעתים גם זול יותר. מבחינת השוק הרחב, המשמעות היא שבנק גדול כבר לא מסתפק בתפקידו המסורתי, אלא מנסה להפוך לשחקן דומיננטי יותר בשרשרת הערך של המגורים.

השאלה המעניינת אינה אם יהיו עוד עסקאות, אלא איזה סוג של עסקאות יגיע בהמשך. אם לאומי יתמקד בעיקר ביזמים חזקים ובפרויקטים שמרניים יחסית, זו תהיה התרחבות מחושבת. אם התחרות תוביל להקלה בתנאים או לדחיפה לתחומים שבהם אי־הוודאות גבוהה יותר, הדיון בסיכון יתחדד.

בשלב הזה עדיין קשה לדעת לאן המגמה תתייצב. אבל דבר אחד כבר אפשר לומר: המפה השתנתה. בנק לאומי אינו רק מממן של שוק הנדל״ן, אלא שחקן שמבקש לעצמו נתח רחב יותר מהכלכלה שלו. אחרי שנים שבהן הגופים החוץ־בנקאיים מילאו את החללים שהבנקים השאירו, החללים האלה נעשים עכשיו צפופים יותר.

שלוש נקודות שכדאי לעקוב אחריהן

• האם הכניסה להלוואות להשלמת הון עצמי תישאר מצומצמת או תהפוך לקו פעילות משמעותי.
• באיזה קצב יבוצעו השקעות נוספות בחברות נדל״ן, והאם הן יתמקדו במגורים או יתפזרו גם לתחומים אחרים.
• איך תשפיע התחרות החדשה על מחירי האשראי ועל נתח השוק של הגופים החוץ־בנקאיים.

למי שעוקב אחר שוק הנדל״ן, זה אחד השינויים המעניינים של החודשים האחרונים. לא בגלל עסקה בודדת, אלא מפני שהוא מלמד כיצד בנק גדול קורא את התקופה: פחות הסתפקות במודל הישן, יותר ניסיון להיות נוכח בכל מקום שבו נוצר ביקוש לכסף.

המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ ביטוחי, שיווק פנסיוני או המלצה לפעולה. לפני קבלת החלטה כדאי לבדוק את הנתונים האישיים ולקבל ייעוץ מתאים.