כשהרגולציה סוגרת דלת אחת, הבנקים מחפשים אחרת בנדל”ן

השינוי המעניין במימון הנדל”ן בישראל לא מתרחש כרגע דווקא דרך הריבית או מחירי הדירות. הוא קורה במקום אחר: בתנועה של הבנקים לעבר שכבות אשראי שבעבר זוהו בעיקר עם השוק החוץ בנקאי. זו לא דרמה מיידית, וגם לא איתות לקריסה מתקרבת. אבל זו בהחלט אינדיקציה לכך שהרגולציה שינתה את מסלול הכסף.

במשך שנים נהנו הבנקים ממנוע כמעט אוטומטי של רווח: משכנתאות, ליווי פרויקטים ופעילות רחבה סביב שוק דיור פעיל. גם כשהסביבה נעשתה מורכבת יותר, הרווחיות נשארה גבוהה. אלא שכעת נוצר פער. מצד אחד, הדו”חות עדיין נראים חזקים. מצד שני, ענף הנדל”ן, שהיה אחד ממקורות הרווח המרכזיים, כבר לא מספק את אותה נוחות תפעולית ורגולטורית.

כאן מתחילה התזוזה. אחרי שבנק ישראל הידק את הגישה למבצעי מימון דירות, ובייחוד למבנים שהקטינו בפועל את ההון העצמי המיידי של הרוכשים או דחו חלק מהסיכון קדימה, חלק מהבנקים החלו לחפש חלופות. אחת הבולטות שבהן היא כניסה להלוואות להשלמת הון עצמי ליזמי נדל”ן, תחום שנחשב רווחי יותר, אך גם רגיש יותר.

לא רק התרחבות עסקית, אלא שינוי במבנה הסיכון

על פניו, זו נראית כמו התפתחות עסקית טבעית. כשערוץ אחד מוגבל רגולטורית, גוף פיננסי גדול ינסה לצמוח בערוץ משיק. בפועל, המשמעות רחבה יותר. הסיכון לא נעלם. הוא פשוט משנה כתובת, ולעתים גם משנה צורה.

הלוואות להשלמת הון עצמי ליזמים אינן דומות למשכנתא קלאסית למשק בית, וגם לא תמיד לליווי בנקאי סטנדרטי של פרויקט. אלה שכבות מימון שנמצאות בדרך כלל בנקודה רגישה יותר במבנה ההון של העסקה. כשהפרויקט מתקדם היטב, הן עשויות להיראות יעילות מאוד. כשהשוק נחלש, המכירות מתעכבות או העלויות חורגות, דווקא שם נוטים להופיע הסדקים הראשונים.

עד לא מזמן, הזירה הזו נשלטה במידה רבה בידי גופים חוץ בנקאיים, שהציגו את עצמם כגמישים ומהירים יותר מהבנקים. עכשיו, כשהמערכת הבנקאית נכנסת אליה באופן ישיר יותר, גם מבנה התחרות משתנה. מצד אחד, יזמים עשויים ליהנות מהיצע אשראי רחב יותר. מצד שני, המערכת כולה נעשית צפופה יותר סביב אותן עסקאות, ולא בהכרח סביב העסקאות הפשוטות או השמרניות ביותר.

הדו”חות נראים טוב, אבל איכות האשראי כבר נכנסת למוקד

אחת הנקודות החשובות כאן היא הפער בין רווחיות לבין איכות הסיכון. בנק יכול להציג שנה חזקה מאוד במונחי רווח נקי, ובמקביל להתחיל לדווח על עלייה בחובות בעייתיים או על לחץ גובר בחלק מהתיקים שלו. אלה לא נתונים שסותרים זה את זה. לעתים דווקא להפך. הם מופיעים יחד בדיוק ברגע שבו מחזור האשראי מתחיל להשתנות.

בשוק הנדל”ן, הסימנים כבר קיימים: רגישות גבוהה יותר במשכנתאות, קושי אצל חלק מהיזמים למגורים, ולחץ גובר גם אצל קבלני ביצוע. המתח הזה לא נשאר בתוך הבנקים. הוא ניכר גם בדו”חות של חברות אשראי חוץ בנקאיות, שכבר נחשפו לחולשה בענף. לכן, כשהבנקים מעמיקים את כניסתם לאזורים שבהם השחקנים החוץ בנקאיים היו פעילים, הם לא רק מזהים הזדמנות. הם נכנסים גם לשוק שכבר הוכיח שהוא תנודתי.

מכאן עולה שאלה רגולטורית רחבה יותר. רגולציה בדרך כלל לא נועדה לעצור פעילות כלכלית, אלא לצמצם סוג מסוים של התנהגות מסוכנת. אבל לשוק יש נטייה להסתגל. כשערוץ אחד נחסם, הכסף מחפש מסלול אחר. לכן השאלה אינה רק אם הרגולטור צדק בהגבלות, אלא איזה מסלול חדש נפתח בעקבותיהן, והאם מפת הסיכון שנוצרה עדיין נראית סבירה.

לאומי כדוגמה: מבנק מסורתי לפלטפורמה רחבה יותר של אשראי והשקעות

המהלכים שנקשרו בלאומי בתקופה האחרונה ממחישים היטב את השינוי הזה. מצד אחד, הבנק מקדם פעילות ייעודית למתן אשראי משלים ליזמים. מצד שני, זרוע ההשקעות הריאליות שלו מרחיבה פעילות בקצב בולט, כולל השקעות גדולות בתחומים מגוונים מאוד, ובהם גם מגורים.

החיבור בין שני הקווים האלה מעניין. הוא מלמד שהמערכת הבנקאית כבר אינה מסתפקת רק בהכנסה המסורתית מהלוואה, אלא בוחנת יותר ויותר מבנים היברידיים: אשראי, מסגרות מימון, החזקות הוניות והשקעות ישירות. מבחינת הבנק, זה עשוי להיראות כמו פיזור של מנועי צמיחה. מבחינת השוק, מדובר בטשטוש מסוים של הגבול בין מלווה, שותף פיננסי ומשקיע.

אין בכך פסול אוטומטי. גופים פיננסיים גדולים פועלים כך גם בשווקים אחרים. ובכל זאת, כשהמהלך הזה מתרחש במקביל ללחץ בענף הנדל”ן ולחיפוש אחר רווחיות חדשה, יש מקום לבחון לא רק את היקף הפעילות אלא גם את המשמעת שסביבה. מהירות ביצוע, פיזור בין תחומים שונים מאוד, ותיאבון גדל לעסקאות חדשות, עשויים לעורר שאלות על עומק הבדיקה ועל גבולות הסיכון הפנימיים.

מה הרגולציה ניסתה לפתור, ומה ייתכן שנוצר בדרך

ההיגיון מאחורי ההגבלות על מבצעי מימון דירות היה ברור למדי: למנוע מצב שבו עסקאות מוצגות כבטוחות ונגישות יותר מכפי שהן באמת, ולרסן מנגנונים שעלולים לדחות את הבעיה לשלב מאוחר יותר. מבחינה צרכנית ומערכתית, זה היגיון סביר.

אלא שכפי שקורה לא פעם ברגולציה פיננסית, טיפול בבעיה אחת יוצר תגובת נגד. אם קשה יותר לייצר צמיחה דרך אשראי לדיור במבנים מסוימים, הבנקים ינועו לעבר פעילות אחרת, עם מרווח גבוה יותר. הבעיה היא שלעתים גם פרופיל הסיכון שם גבוה יותר, וגם פחות אחיד. זו כבר לא חשיפה רחבה יחסית למשקי בית רבים, אלא לעסקאות יזמיות מורכבות יותר, עם תלות במכירות, בלוחות זמנים, בעלויות בנייה ובמצב השוק המקומי.

במילים אחרות, הרגולציה עשויה לצמצם סיכון מסוג אחד, ובמקביל לעודד תחרות חריפה יותר על סיכון מסוג אחר. זה לא אומר שהמהלך נכשל. זה כן אומר שהפיקוח צריך להסתכל לא רק על האזור שהוגבל, אלא גם על האזור שמתחמם בעקבות ההגבלות.

שלוש נקודות שכדאי לעקוב אחריהן

• הפרשות להפסדי אשראי, ולא רק הרווח הנקי. לעתים זה הסעיף שמאותת מוקדם יותר על שינוי באיכות התיק.

• היקף החשיפה למימון משלים ליזמים ולשכבות חוב מורכבות. לא כל אשראי נדל”ן דומה למשנהו.

• הקשר בין הפעילות הבנקאית הרגילה לבין זרועות השקעה ריאליות. ככל שהגבולות מיטשטשים, חשוב להבין איפה יושבים הסיכון והתמריץ.

השאלה כבר אינה אם יש אשראי, אלא באיזה מחיר ובאיזה מבנה

שוק הנדל”ן הישראלי אינו סובל כרגע ממחסור מוחלט במימון. השאלה היא מה איכות המימון, מה העלות שלו, ואיפה הוא יושב בשרשרת הסיכון. עבור יזמים, זה הבדל מהותי. עבור הבנקים, ההבדל הזה מהותי עוד יותר, משום שהוא יקבע איך ייראה התיק הבא אם סביבת הנדל”ן תישאר לחוצה לאורך זמן.

כדאי לומר זאת בזהירות: הנתונים המתוארים אינם מצביעים בשלב זה על איום מיידי על יציבות המערכת הבנקאית. הבנקים הגדולים עדיין פועלים תחת מסגרות הון ופיקוח הדוקות, והיקפי הפעילות שלהם רחבים בהרבה מענף אחד. ובכל זאת, המגמה הזו ראויה לתשומת לב. היא מספרת משהו על השלב הבא של השוק: פחות צמיחה אוטומטית ממשכנתאות, יותר חיפוש אחר תשואה ועמלות במקטעים מורכבים יותר, ויותר תחרות ישירה מול האשראי החוץ בנקאי.

אולי זה הסיפור המרכזי של התקופה. לא נסיגה של הבנקים מהנדל”ן, אלא כניסה שלהם לשכבה אחרת שלו. כשהרגולציה סוגרת ערוץ מוכר, המערכת לא נעצרת. היא מתארגנת מחדש. השאלה היא אם גם מנגנוני הבקרה, התמחור והפיקוח מתארגנים באותו הקצב.

המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ ביטוחי, שיווק פנסיוני או המלצה לפעולה. לפני קבלת החלטה כדאי לבדוק את הנתונים האישיים ולקבל ייעוץ מתאים.