כשפינוי־בינוי נתקע, הממ”ד כבר לא חייב לחכות

אחת ההנחות השקטות של שוק ההתחדשות העירונית היתה פשוטה: אם בניין מיועד לפינוי־בינוי, עדיף לא להשקיע בו תוספות נקודתיות. על פניו, זה נשמע הגיוני. אלא שבישראל של השנים האחרונות, ההיגיון הזה כבר פחות מובן מאליו. כשהפרויקט הגדול נדחה פעם אחר פעם, הדיירים נשארים עם המציאות היומיומית שלהם, ובה גם היעדר מרחב מוגן.

על הרקע הזה, ההחלטה בירושלים לקדם אפשרות להוספת ממ”דים גם בבניין שנמצא במתחם המיועד לפינוי־בינוי אינה נראית כמו פרט טכני. יש בה ביטוי לשינוי רחב יותר באופן שבו רשויות תופסות את היחס בין תכנון ארוך טווח לבין צורך מיידי. במקום לבקש מהדיירים להמתין עד שתוכנית ההתחדשות תבשיל, מסתמנת נכונות להכיר בכך שלעתים עצם ההמתנה היא הבעיה.

בין קצב התכנון לקצב החיים

פינוי־בינוי הוא תהליך כבד, מורכב ואיטי. הוא תלוי ביזמים, בדיירים, בוועדות, בהתנגדויות, במימון, בהליכי תכנון ולעתים גם בתיקונים חוזרים של התוכנית. מבחינת המערכת, זה מנגנון מוכר. מבחינת מי שחי בבניין, זו עלולה להרגיש כמו הבטחה שנפרסת על פני שנים ארוכות מאוד.

כאן נכנס הממ”ד לתמונה. במשך שנים בעלי דירות בבניינים ישנים נדרשו לשאלה כמעט אבסורדית: האם להשלים עם היעדר מיגון, משום שהבניין אולי ייהרס בעתיד, או לנסות לקדם תוספת נקודתית שגם אם תאושר, עלולה להתייתר כשהפרויקט הגדול ייצא לדרך. עד לאחרונה, לא מעט מערכות תכנוניות נטו לאפשרות הראשונה. בירושלים מאותתים עכשיו על נכונות לבחור אחרת.

מה באמת השתנה

החידוש אינו רק בעצם האפשרות הטכנית להוסיף ממ”ד. העיקר הוא ההכרה בכך שהשיקול של “לא כדאי להשקיע במבנה זמני” לא תמיד גובר על הצורך במיגון. בעירייה המליצו לאשר תוספת ממ”דים גם כשהבניין עשוי להיהרס בעתיד במסגרת פרויקט התחדשות. זו הסתכלות פחות חשבונאית ויותר תפקודית: אם הפרויקט מתעכב, אי אפשר להתייחס לשנים שבינתיים כאילו אינן קיימות.

יש כאן גם ערעור על תפיסה רווחת, שלפיה התחדשות עירונית היא פתרון ביניים מספק לצורכי ביטחון. בפועל, היא לא. התחדשות יכולה להיות פתרון טוב לעתיד, אבל ממ”ד נותן מענה להווה. וכאשר ההווה הזה נמשך, ההבחנה נעשית מהותית.

לא אירוע נקודתי בלבד

המהלך בירושלים אינו מתקיים בחלל ריק. לפי הדיווחים, בפיקוד העורף מגבשים צעדים שיסייעו לוועדי בתים לקדם מרחבים מוגנים באמצעות תמיכה תקציבית והקלות תכנוניות. לצד זה, במסלול המהיר להקמת ממ”דים בבניינים נמוכים אושרו אלפי בקשות מאז סוף 2023. הנתונים האלה מצביעים על שינוי בסדרי העדיפויות של המדינה ושל הרשויות.

במילים אחרות, לא מדובר רק בפתרון לרחוב אחד או למתחם מסוים. מסתמנת תפיסה שלפיה מיגון אינו חייב להמתין להשלמת תוכנית כוללת. אם בעבר תכנון ארוך טווח דחק הצדה פתרונות זמניים, כעת נראית נכונות לנהל את שני המסלולים במקביל.

למה זה בולט במיוחד בשכונות ותיקות

השינוי הזה נוגע במיוחד לשכונות שבהן יש ריכוז גדול של בניינים ישנים לצד תוכניות התחדשות שאינן מתקדמות באותו קצב. במקומות כאלה, עצם ההכרזה על פינוי־בינוי מייצרת לעתים קיפאון. דיירים נמנעים מהשקעות, מוסדות התכנון מהססים לאשר תוספות, והבניין נשאר תלוי באמצע: לא חדש, לא מחוזק, לא ממוגן, אבל כבר מסומן כמבנה שאמור להשתנות.

כאשר מאפשרים להוסיף ממ”ד גם בתנאים כאלה, מפחיתים לפחות חלק מהקיפאון. זה לא פותר את כל בעיות ההתחדשות העירונית, אבל כן מבטא הכרה בכך שאי אפשר להחזיק בניין במצב המתנה בלתי נגמר. עבור הדיירים זו הבחנה מעשית מאוד. עבור המערכת, יש כאן גם הודאה מסוימת בכך שפרויקטים גדולים נמשכים לא פעם מעבר למה שתוכנן מלכתחילה.

לא כל בניין יקבל אישור

עם זאת, חשוב להבחין בין כיוון מדיניות לבין אישור אוטומטי. גם בגישה מקלה יותר, כל בניין כפוף למגבלות תכנוניות, הנדסיות וקנייניות. לא בכל מגרש אפשר להוסיף ממ”ד בקלות, לא בכל מבנה הפתרון ההנדסי פשוט, ולא בכל מתחם תהיה התאמה בין התוספת הנקודתית לבין התוכנית הרחבה יותר.

נשארות גם שאלות מעשיות לא מעטות: חלוקת העלויות בין הדיירים, ההסכמות הנדרשות, ההשפעה על חזית הבניין, הקשר לתוכנית עתידית ולעתים גם עמדת היזם, אם כבר יש גורם שמקדם את ההתחדשות. לכן, גם אם הרוח משתנה, לא מדובר במסלול אחיד לכולם.

החשבון הכלכלי עדיין כאן, אבל הוא כבר לא לבדו

ברור שיש במהלך כזה גם אי נוחות כלכלית. ממ”ד שייבנה היום עלול להיהרס בעוד כמה שנים, אם פרויקט פינוי־בינוי אכן יתממש. במבט חשבונאי צר, זו הוצאה שלא בהכרח תחזיר את עצמה. אבל נראה שהרשויות בוחנות את המשוואה גם מזווית אחרת: העלות של תוספת נקודתית מול המחיר של היעדר מיגון לאורך תקופה לא ידועה.

זו לא גישה שמתעלמת משיקולי כסף. היא פשוט מרחיבה את השאלה. לא רק מה יקרה בעוד עשור, אלא גם איך חיים עד אז. במובן הזה, ההחלטה בירושלים משקפת מעבר ממדיניות שמעדיפה תוצאה תכנונית “נקייה” למדיניות שמוכנה לחיות גם עם פתרונות פחות אלגנטיים, כל עוד הם נותנים מענה לצורך דחוף.

מה עשוי להשתנות בשוק ההתחדשות העירונית

בטווח הקצר, ייתכן שהמהלך יקל על דיירים במתחמים תקועים ויעודד רשויות אחרות לבחון גישה דומה. בהמשך, הוא עשוי להשפיע גם על האופן שבו חושבים על היחס בין פרויקט כולל לבין פתרון נקודתי. במקום לראות בתוספות כאלה איום על ההתחדשות, אפשר להתחיל לראות בהן רשת ביטחון לתקופת הביניים.

מן העבר השני, חיכוכים בהחלט אפשריים. יזמים עשויים לטעון שתוספות נקודתיות מקשות על מימוש פרויקטים עתידיים או משנות את מבנה התמריצים של הדיירים. גם מוסדות התכנון יידרשו לאזן בין הרצון להקל לבין הצורך שלא לייצר מהלכים שיסבכו תוכניות עתידיות. לכן קשה להניח שתתגבש מדיניות אחידה בכל מקום.

המשמעות הרחבה יותר

הנקודה המעניינת במהלך הזה אינה רק תכנונית, אלא גם ציבורית. היא משקפת הבנה הולכת וגוברת שלא כל צורך של תושבים יכול להישען על פרויקט גדול שעדיין לא קרם עור וגידים. במשך שנים הוצגה ההתחדשות העירונית כמעט כפתרון כולל, לדיור, לבטיחות, לחיזוק ולמיגון. בפועל, כשהיא מתעכבת, היא לא מספקת מענה מיידי לאף אחד מן הדברים האלה.

האפשרות לאשר ממ”ד גם לבניין שמיועד לפינוי־בינוי אינה מבטלת את חשיבות ההתחדשות העירונית. היא רק מחזירה לפרופורציה את היחס בין חזון לבין דחיפות. אם הגישה הזו תתרחב גם לערים נוספות, ייתכן שהיא תסמן שינוי רחב יותר: פחות הסתמכות על כך שתוכנית עתידית תפתור את בעיות ההווה, ויותר נכונות לטפל במה שאפשר כבר עכשיו, גם כשהפתרון אינו מושלם.

• המהלך בירושלים מצביע על שינוי בעדיפות: מיגון מיידי עשוי לגבור על המתנה לפרויקט עתידי.
• פינוי־בינוי נשאר מסלול מרכזי, אך אינו בהכרח מענה מספק לצרכים דחופים של דיירים.
• אישור ממ”ד אינו אוטומטי, והוא תלוי בנתונים תכנוניים, הנדסיים והסכמיים בכל מקרה.
• הדיון עובר בהדרגה משאלת היעילות הכלכלית בלבד לשאלת התפקוד והביטחון בתקופת הביניים.