כשהרגולציה איטית מהסיכון: מה מלמד הפער בין שוק ההון לכשלי המיגון בצפון

הפער המסקרן באמת השבוע לא נרשם על מסכי המסחר. הוא נמצא במקום אחר: בין המהירות שבה השוק יודע לתמחר סיכון, לבין הקצב שבו המדינה מנסה להסדיר אותו. מצד אחד, מניות הגנה, טכנולוגיה ושווקים גלובליים מגיבות כמעט מיד לנתוני אינפלציה, למחירי הנפט, לאמירות פוליטיות ולמתיחות ביטחונית. מצד שני, יישובים ערביים סמוך לגבול לבנון, שזכאים לסיוע מדינתי לבניית ממ”דים, עדיין נתקלים במבוי סתום מעשי משום שהבעלות על הקרקע אינה מוסדרת. זה לא רק עניין תכנוני. זה מקרה שממחיש איך ישראל מנהלת סיכון, רגולטורית וכלכלית.

המדינה מזהה את הסיכון, אבל מתקשה להפוך את הזכאות למשהו שאפשר לממש

מבחינה רגולטורית, המקרה של היישובים הסמוכים לגבול כמעט פרדוקסלי. המדינה מזהה איום ביטחוני, מגדירה זכאות לסבסוד, מקצה מסלול ייעודי למיגון, ובכל זאת בשטח מתקבלת תמונה חלקית בלבד. הסיבה אינה בהכרח היעדר כוונה, ואולי גם לא מחסור בתקציב. הבעיה נוצרת במפגש בין כמה מערכות כללים: דיני מקרקעין, תכנון ובנייה, רישום זכויות והליכי רישוי, שמתקשים לפעול במקומות שבהם הקרקע עוברת מדור לדור בלי הסדרה פורמלית מלאה.

מכאן נוצרת בעיה עמוקה יותר משאלת הכסף. כשבעלות אינה רשומה כנדרש, אי אפשר לאשר בנייה רגילה, וגם בנייה דחופה לצורכי מיגון נתקעת. הסיכון הביטחוני מוכר, אבל הדרך לטפל בו נחסמת דווקא בנקודת המפגש שבין רגולציה אזרחית למציאות המקומית. זהו כשל תכנוני במובן הרחב: המדינה עיצבה כלי שמתאים לסביבה מוסדרת, ואז החילה אותו גם במקום שבו התשתית המשפטית עצמה אינה שלמה.

מה שוק ההון עושה אחרת

כדאי להעמיד את זה מול האופן שבו שוק ההון פועל. בדיווחי השוק מהימים האחרונים ראינו שוב עד כמה משקיעים מתמחרים במהירות שינויים במקרו, בציפיות לריבית, במחירי האנרגיה ובהשלכות גיאו-פוליטיות. גם ביום מסחר שנראה מעורב, המדדים יודעים ברמה השבועית לשקף במהירות שינוי בתיאבון לסיכון. מניות מסוימות, בעיקר בתחומי הטכנולוגיה הביטחונית והתשתיות הקריטיות, מקבלות רוח גבית כמעט מיידית כשהאקלים הביטחוני או הפוליטי משתנה.

הבורסה אינה מוסרית, וגם לא נועדה לחלק משאבים באופן הוגן. אבל יש לה יתרון מובהק אחד: היא יודעת לקלוט מידע, לעבד אותו ולהצמיד לו מחיר כמעט בזמן אמת. הרגולציה הישראלית, בעיקר בתחומי הקרקע והתכנון, פועלת בקצב שונה לגמרי. היא נבנתה כדי לייצר ודאות, בדיקות, מסמכים, היררכיות וסמכויות. בשגרה זה הגיוני. כשמדובר בסיכון חריף, אותה שיטה עצמה עלולה להפוך לחסם.

המחיר הכלכלי של עיכוב תכנוני אינו תיאורטי

ממ”ד נתפס לעיתים כעניין הנדסי או ביטחוני, אבל בפועל זו גם סוגיה פיננסית ברורה. בית בלי מיגון הוא נכס עם חולשה ממשית. יישוב שבו זכויות בנייה אינן ניתנות למימוש לאורך זמן הוא גם יישוב שבו שוק הנדל”ן מוגבל יותר, האשראי מסתבך, וההשקעה הפרטית נעשית זהירה. כשמשפחה אינה יכולה להסדיר תוספת בנייה בסיסית, קשה לה יותר לשפר את ערך הנכס, להרחיב את המגורים באופן חוקי או להסתמך על הבית כבסיס לתכנון כלכלי ארוך טווח.

במילים פשוטות, ברדק תכנוני הוא לא רק כאב ראש בירוקרטי. הוא פוגע ביכולת לצבור הון, להגן על נכסים ולצמצם פערים. ביישובים שבהם זו בעיה כרונית, נוצר מצב שבו אוכלוסיות שחיות באזורים רגישים יותר מתמודדות גם עם סיכון פיזי גבוה יותר וגם עם נגישות נמוכה יותר לכלים המדינתיים שנועדו להפחית אותו.

סבסוד לבדו לא מספיק כשסף הכניסה לא תואם את המציאות

כאן נמצא אולי לב העניין. אין הרבה משמעות להכרזה על סבסוד אם מנגנון המימוש שלו מניח מציאות מוסדרת לחלוטין. ברגע שתנאי הסף דורשים רישום זכויות מלא, תשריטים, אישורי בנייה ותיק קרקע מסודר, חלק מהזכאים נשארים בפועל מחוץ לתמונה. על הנייר יש תמיכה. במציאות אין דרך להשתמש בה. זהו פער שמוכר גם מתחומים אחרים של רגולציה כלכלית, ממענקים ועד הטבות מס: הכלי קיים, אבל מי שאמורים ליהנות ממנו אינם מצליחים לעמוד בדרישות המערכת.

הקושי הזה בולט במיוחד בחברה הערבית, שבה שאלות של בעלות היסטורית, רישום חלקי ומבנים משפחתיים מורכבים נפגשות עם מנגנונים שנבנו בעיקר עבור סביבת מקרקעין פורמלית ומוסדרת יותר. בלי ההקשר הזה קשה להבין את כשל המיגון. זה לא מקרה נקודתי ולא תקלה מקומית בלבד, אלא מפגש בין מדיניות ביטחונית לבין חולשה מבנית שנמשכת שנים.

ההקשר הרחב: כסף פרטי נע מהר, תשתית ציבורית לאט

גם המקורות האחרים מהימים האחרונים מציירים תמונה משלימה. עסקאות בשוק ההון, רכישות של חברות פעילות ותזוזות חדות במניות דיפנס טק מלמדות שהון פרטי מחפש ודאות יחסית, או לפחות מסלול ברור לרווחיות עתידית. גם כשהסיכון גבוה, השוק יודע לדרוש פרמיית סיכון, לעדכן מחיר ולהמשיך הלאה.

לממשלה אין את האפשרות הזאת. היא אינה יכולה לבחור לפעול רק במקום שבו המסמכים מסודרים והביצוע נוח. האחריות הציבורית שלה רחבה יותר. לכן, כשהיא משתמשת בכלים נוקשים מדי, היא מייצרת פער בין מקום שבו השוק כבר זיהה את הסיכון לבין מקום שבו השירות הציבורי עדיין לא בנוי להתמודד איתו. זה בולט במיוחד בתחומי ביטחון אזרחי, תשתיות ונדל”ן באזורים מוחלשים.

מה אפשר היה לשנות ברגולציה

לא כל בעיית בעלות נפתרת מיד, וכנראה גם לא נכון לעקוף כל כלל תכנוני בשם הדחיפות. ובכל זאת, יש מרחב ביניים רגולטורי שהמדינה יכולה לעצב בצורה מדויקת יותר. למשל, מסלולים זמניים לבנייה ממוגנת במקרים שבהם עצם הזכאות הביטחונית כבר הוכרה, או מנגנוני אישור ייעודיים שבהם אחריות המדינה רחבה יותר והנטל הראייתי שמוטל על התושב מצומצם יותר. גם ליווי ממשלתי מרוכז להסדרת קרקע ביישובים הרלוונטיים יכול להיות חלק מהפתרון, אף שזה מהלך ארוך יותר.

כדאי לומר זאת בזהירות: לא כל פתרון מתאים לכל יישוב, ויש גם מגבלות משפטיות והנדסיות שאי אפשר להתעלם מהן. ועדיין, אם המדינה יודעת להבחין בין אזור בסיכון גבוה לבין אזור בסיכון נמוך, סביר שהיא יכולה לבנות גם רגולציה דיפרנציאלית יותר. המצב הקיים מייצר אחידות פורמלית במקום שבו נדרשת גמישות מעשית.

הלקח למקבלי החלטות במימון, בתכנון וברגולציה

הסיפור הזה אמור לעניין לא רק מהנדסים בוועדות תכנון, אלא גם את מי שעוסקים במדיניות תקציבית, במימון ציבורי ובחלוקת סיכונים. כשיש תקציב ייעודי למיגון, אבל הוא לא מתורגם לביצוע, זו לא רק שאלה של תת-ניצול כספי. זה סימן לקושי עמוק יותר: המדינה אינה מצליחה לחבר בין כסף, רגולציה ותוצאה. בשפה פיננסית, אפשר לומר שהקצאת המשאבים קיימת, אבל צינור ההולכה המוסדי סתום.

וזה אולי הלקח הרחב ביותר שעולה מהשילוב בין המקורות: השוק מאותת מה דחוף, הרגולציה קובעת מה אפשרי, ובין השניים נוצר פער שבו הסיכון אינו מתחלק באופן שווה. בשוק ההון, מי שמגיב מאוחר משלם במחיר. במדיניות ציבורית, מי שהמערכת מגיבה עבורו מאוחר עלול לשלם מחיר כבד יותר, ולא רק בכסף.

• המדינה יכולה להכיר בסיכון ביטחוני, ובכל זאת להשאיר אותו ללא מענה בגלל חסמים אזרחיים.
• סבסוד בלי מסלול מימוש שמתאים למציאות הוא כלי חלקי בלבד.
• כשלי רישום ותכנון משפיעים לא רק על הבנייה עצמה, אלא גם על ערך נכסים ועל נגישות למימון.
• הפער בין קצב השוק לקצב הרגולציה בולט במיוחד בתחומי ביטחון אזרחי ותשתיות.
• פתרון סביר כנראה ידרוש מסלולי הסדרה גמישים יותר, ולא רק תוספת תקציב.

המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ ביטוחי, שיווק פנסיוני או המלצה לפעולה. לפני קבלת החלטה כדאי לבדוק את הנתונים האישיים ולקבל ייעוץ מתאים.